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要理性看待房地產(chǎn)市場
時(shí)間:2017-5-25 23:48:17 來源:恒昌永勝

近日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了今年4月份70個大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況。其中,15個一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格漲幅同比回落,9個城市環(huán)比下降或持平。70個城市中有30個城市新建商品住宅價(jià)格漲幅比上月回落,初步測算,一線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅已連續(xù)7個月回落,二線城市同比漲幅也連續(xù)5個月回落。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析,這是此前因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)發(fā)揮作用的結(jié)果。    

 

  房地產(chǎn)仍是國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 


  國務(wù)院發(fā)展研究中心REITs課題組組長、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇認(rèn)為,在“房子是用來住的,不是用來炒的”定位之下,中國房地產(chǎn)業(yè)仍有巨大的發(fā)展空間。他同時(shí)呼吁,盡快建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

 

  “整個房地產(chǎn)市場不成熟的表現(xiàn),與調(diào)控政策不完善等有關(guān)。”在北大光華管理學(xué)院近日舉行的“思想光華媒體沙龍”上,孟曉蘇表示,一些城市實(shí)施了短期的調(diào)控政策,導(dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)了短周期波動,以3年為一個周期,從2006年至今已經(jīng)進(jìn)入了第4輪。2015年底,中央提出化解房地產(chǎn)庫存政策,以促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。同時(shí),2015年以來,中央再三提出建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。

 

  孟曉蘇認(rèn)為,長期的土地購置負(fù)增長會帶來房價(jià)上漲壓力,4個一線城市之前多年土地供應(yīng)下降,房價(jià)上漲壓力總要釋放出來。對于房價(jià)過快上漲的一二線城市,長效機(jī)制的主要突破口在于增加建設(shè)用地,緩解未來的供應(yīng)壓力。三四線城市要加大去庫存,房價(jià)上漲過快的地區(qū)要增加土地,特別是住宅用地的供應(yīng),通過人口城鎮(zhèn)化來去庫存,而不應(yīng)通過加杠桿。

 

  孟曉蘇特別指出,20年前提出的“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”這一觀點(diǎn),至今仍未過時(shí)。一方面,創(chuàng)新需要較長時(shí)間才足以支撐中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展;另一方面,在未來中國城鎮(zhèn)化和中國城市發(fā)展的進(jìn)程里,人們盼望有更舒適的生活環(huán)境,因此房地產(chǎn)仍然會在若干年內(nèi)持續(xù)拉動經(jīng)濟(jì)的增長。

 

  “不能把房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和制造業(yè)發(fā)展對立起來。相反,制造業(yè)的發(fā)展和老百姓的消費(fèi)有很大一部分是靠住房聯(lián)系在一起的!泵蠒蕴K分析,房屋建造帶動鋼鐵、水泥等產(chǎn)能的消耗,房屋裝修帶來紡織業(yè)、家電行業(yè)的發(fā)展,在郊區(qū)購房也會帶動汽車消費(fèi)等。

 

  要理性看待房價(jià)上漲 


  對于居民來說,房價(jià)的變動與其生活休戚相關(guān)。2016年,在經(jīng)歷新一輪的房價(jià)上漲之后,雖調(diào)控日趨嚴(yán)格,效果也已逐漸顯現(xiàn),但房價(jià)高已經(jīng)成為普遍感受。越來越多的人對房地產(chǎn)市場是否存在泡沫,泡沫是否會破產(chǎn)生質(zhì)疑。

 

  首先,房價(jià)上漲的幅度有多大?北京大學(xué)光華管理學(xué)院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)系教授陳玉宇表示,應(yīng)理性看待房價(jià)的上漲,不僅要去除通貨膨脹因素,也要考慮到新建住房質(zhì)量的提升,而不是只看到絕對價(jià)格的飆升。陳玉宇介紹,通過研究經(jīng)過質(zhì)量調(diào)整的房價(jià)表明,從2003年到2013年,國內(nèi)一線城市平均每年上漲13%,三線每年平均上漲8%。

 

  其次,房子蓋得是否太多?陳玉宇說,據(jù)研究表明,中國近幾年的房地產(chǎn)建設(shè)面積達(dá)100億平方英尺(1平方英尺= 0.0929平方米)以上,而美國同期則維持在20億-30億平方英尺。房子太多就是泡沫,現(xiàn)在的情況值得警惕。

 

  最后,房子蓋在哪里了?陳玉宇介紹,從理論上講,越是生產(chǎn)率高的城市,越是有美好前景,新增人口越多,就應(yīng)該建更多新房。但現(xiàn)實(shí)是,相對而言,更多房子建在了生產(chǎn)率低的城市,目前三四線城市樓房庫存大,存在過,F(xiàn)象,而北上廣深則“沒房可賣”。

 

  綜合以上信息,陳玉宇認(rèn)為:“中國的房地產(chǎn)市場還不是一個巨大的泡沫,相對于美國,中國房地產(chǎn)市場在多方面都更為穩(wěn)健!

 

  不過,陳玉宇強(qiáng)調(diào),目前房價(jià)的確已經(jīng)很高了,必須謹(jǐn)慎對待。特別是當(dāng)下北上廣深等一線城市的房價(jià)偏高,風(fēng)險(xiǎn)也在積累,需要更多的改革措施。

 

  他建議,國土部門改革用地指標(biāo)審批機(jī)制,讓地方政府享有更多自主權(quán),決定土地的使用;改革城市規(guī)劃的“工程師主義”做法,充分考慮成本、價(jià)格的作用,容積率指標(biāo)要充分考慮當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r;改交易環(huán)節(jié)的稅收為持有環(huán)節(jié)的稅收;大力建設(shè)健康的金融和資本市場,增加人們投資去處,減少買房需求;適當(dāng)進(jìn)行房地產(chǎn)投資需求管控,尤其是在一二線城市;等等。

 

  下一步房企需關(guān)注投資和消費(fèi) 


  全聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長鐘彬表示,2016年,上市房企的利潤率、地產(chǎn)上市公司存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、投資回報(bào)率等指標(biāo)都在下降,市場并不如想象中好。他認(rèn)為,本輪房地產(chǎn)復(fù)蘇是一種貨幣現(xiàn)象,而人民幣匯率波動的加大更使持幣還是持房的天平進(jìn)一步向房地產(chǎn)一端傾斜。但是,銷售的復(fù)蘇難掩結(jié)構(gòu)矛盾。

 

  在鐘彬看來,目前上市房企存在四大誤區(qū),可能會導(dǎo)致一些企業(yè)發(fā)展放緩,從第一梯隊(duì)掉到第二梯隊(duì),從主流轉(zhuǎn)向邊緣。

 

  第一,戰(zhàn)略失策。目標(biāo)與路徑選擇的不同,會導(dǎo)致截然不同的結(jié)果。其中,突出的兩點(diǎn)是時(shí)間節(jié)點(diǎn)不對和地點(diǎn)選擇失據(jù)。以港企兩次整體性退出大陸為例,2008年的退出,錯過了2009年大陸房地產(chǎn)市場最好的行情;2014年和2015年的退出,錯過了2016年房產(chǎn)市場的復(fù)蘇。因此,戰(zhàn)略是有時(shí)間維度的,決策是否正確要從長遠(yuǎn)來看。

 

  第二,管理失控。治理結(jié)構(gòu)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)是與管理能力相關(guān)聯(lián)的。鐘彬強(qiáng)調(diào),政策調(diào)控的對象不是特指某一家或某幾家,而是涵蓋了整個行業(yè)的所有企業(yè),這就意味著大家在同一起跑線上,企業(yè)應(yīng)當(dāng)更加關(guān)注自身管理能力的提升。

 

  第三,現(xiàn)金失源。在融資端,如果沒有一個體系去解決企業(yè)資金的源頭,企業(yè)就失去了發(fā)展的動力;在銷售端,如果無法快速將產(chǎn)品變現(xiàn),也會導(dǎo)致重大風(fēng)險(xiǎn)。鐘彬認(rèn)為,在當(dāng)前政府限貸、限購的情況下,這兩端都會給企業(yè)資金源帶來風(fēng)險(xiǎn),所以在未來限購城市會越來越多的市場預(yù)期下,房企還應(yīng)持續(xù)關(guān)注政策變化,思考如何贏得先機(jī)。

 

  第四,優(yōu)勢失當(dāng)。鐘彬表示,目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢已從簡單的制度紅利轉(zhuǎn)向商業(yè)導(dǎo)向型,整個行業(yè)本身也需要不斷進(jìn)步。經(jīng)濟(jì)紅利、土地紅利、人口紅利消失的情況下,企業(yè)需要思考自己的核心競爭力是什么,如何才能獲得整個社會對企業(yè)的尊重,對行業(yè)的尊重。

 

  對于下一步房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,鐘彬認(rèn)為,房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)識到并不是大者恒強(qiáng)。總體來看,土地儲備是很重要的因素,同時(shí)也要重視降低融資成本、提升人力管理效率等。具體來說,接下來房企要密切關(guān)注投資和消費(fèi),其內(nèi)在邏輯包含“輕”和“重”兩方面:“輕”是“互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)”,“重”是“空間+地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”。核心是服務(wù),誰掌握服務(wù),誰就有話語權(quán)。只有多方考量,合理布局,企業(yè)才可能長足發(fā)展。